פסק-דין בתיק ע"א 2213/04

השופט עוזי פוגלמן:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט אשר גולדין) מיום 2.3.04 בת"א 44210/99 שקיבל את תביעת המשיבה לסילוק ידה של המערערת מדירה שנמצאת ברחוב הר הצופים 12 בחולון, הידועה גם כחלקה 41/12 בגוש 7341 (להלן: "הדירה").

1.                    רקע

(א)                ביום 9.6.1968 נחתם הסכם שכירות בין המשיבה, בעלת הדירה, למשיב הפורמלי 1 (להלן: "המשיב"), נכה צה"ל (להלן: "ההסכם" או "הסכם השכירות"). במועד כריתת ההסכם היו המערערת והמשיב נשואים זה לזה.

(ב)                 חל מיום כריתת הסכם השכירות ועד לגירושיהם, בשנת 1978, התגוררו המשיב והמערערת יחדיו בדירה. לאחר הגירושין, עזב המשיב את הדירה והמערערת נותרה להתגורר בה.

(ג)                  ביום 27.12.93 פנתה המשיבה למערערת בדרישה לפינוי הדירה בטענה שהיא מחזיקה בה שלא כדין, שכן היא מעולם לא קיבלה רשות מפורשת או מכללא להתגורר בה  בגפה.

(ד)                 לאחר שפנייתה זו לא נענתה הגישה המשיבה כתב תביעה בסדר דין מקוצר, ביום 27.4.99, שבו עתרה לפינוי.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בפתח דיונו קבע בית משפט קמא כי הואיל והמשיבה הוכיחה בעלותה בדירה, עובר הנטל אל כתפי המערערת להוכיח כי אינה מסיגת גבול וכי היא מחזיקה כדין בדירה. בית משפט קמא הוסיף וקבע כי זכויותיה של המערערת בנכס לא הוכחו. בית משפט קמא ביסס הכרעתו זו על הסכם השכירות, אשר שמה של המערערת אינו מוזכר בו, ועל סעיף 5 הימנו שלפיו העברת זכות השכירות לאחר יכולה להעשות אך באישור המשיבה בכתב. הואיל והמשיב הוא בעל זכות השכירות בדירה, והואיל ולא ניתן אישור בכתב כאמור להעברת הזכויות, לא עמדה המערערת בנטל להראות כי היא מחזיקה כדין בדירה. 

(ב)                 בית משפט קמא הוסיף ובחן האם למערערת מעמד של בת רשות בדירה. נפסק, כי על אף שהמערערת התגוררה בדירה זמן ממושך, לא עלה בידה לסתור את טענת המשיבה כי עד לשנת 1993 לא ידעה האחרונה כי המשיב אינו מתגורר בה. לפיכך קבע בית המשפט כי המערערת אינה בת רשות בדירה שכן לא עמדה בנטל להוכיח כי המשיבה ידעה על החזקתה הבלעדית בנכס ולא עשתה דבר. בית המשפט הוסיף וקבע כי אף אם יניח שהיה על המשיבה לדעת על השימוש שעושה המערערת בדירה במשך השנים ועל כן אפשר היה להסיק רשות מכוח שתיקה, עדיין מדובר ברשות מכללא הניתנת לביטול. רשות זו בוטלה בהגשת התביעה לסילוק ידה של המערערת, ומשבוטלה, יש בהישארותה בדירה משום הסגת גבול. 

(ג)                  באשר לטענת המערערת כי מעמדה בדירה הוא כשל דיירת מוגנת קבע בית משפט קמא כי היא לא העלתה טענה זו בסיכומים שהוגשו מטעמה ויש ללמוד מכך על זניחתה. מטעם זה לא דן בית משפט קמא בבקשת המערערת לסעד מן הצדק.

(ד)                 על יסוד האמור קיבל בית משפט קמא את תביעת המשיבה ופסק כי על המערערת לסלק ידה מן הדירה ולהשיבה לידי המשיבה כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ.

3.                    טענות המערערת

(א)                המערערת טוענת כי בית משפט קמא שגה בנקודת המוצא לדיונו בקובעו כי מדובר בענייננו בהסגת גבול. הסגת גבול היא כניסה למקרקעין שלא כדין, ואין מחלוקת בין הצדדים כי כניסתה לדירה היתה כדין וברשות. לטענתה, המחלוקת בין הצדדים נסבה אך על השאלה האם הופר הסכם השכירות והאם ניתנה למערערת רשות עצמאית להתגורר בדירה. משגהו זה של בית משפט קמא, כך הטענה, גרם לו להפוך את נטל ההוכחה, כאשר למעשה, בהעדר הסגת גבול, נטל ההוכחה נותר על כתפי המשיבה. המשיבה לא הצליחה להוכיח תביעתה ולא הביאה עדים שיוכלו לסתור את גרסת המערערת והמשיב שניתנה למערערת זכות עצמאית להתגורר בדירה. עדות העד וילנר, העד היחיד מטעם המשיבה, לא היתה מהימנה ולא ניתן היה לקבלה אף מן הטעם שהלה לא הועסק אצל המשיבה בשנת 1968 ועדותו מתבססת על המסמכים בלבד, ולא על ידיעה ממשית.

(ב)                 עוד טוענת המערערת כי בית משפט קמא שגה בקביעתו שלא עמדה בנטל להוכיח כי היא מחזיקה בדירה כדין על יסוד הסכם השכירות, שבו צוין המשיב כשוכר יחיד. המערערת מעולם לא טענה כי הזכויות בדירה הועברו לה מן המשיב, העברה אשר על פי סעיף 5 להסכם השכירות הצריכה הסכמה בכתב מאת המשיבה. טענתה היתה כי נציגי המשיבה העניקו לה, כאשת נכה צה"ל, ועל פי הקריטריונים שנהגו בשנת 1968, הסכמה מפורשת ועצמאית להתגורר בדירה, שאינה מותנית בזכותו של המשיב. הסכמה זו היא בבחינת תוספת בעל פה להסכם השכירות והטעם לכך שלא עוגנה בכתובים הוא כדי שאפשר יהיה לנכות את דמי השכירות מן התגמולים להם זכאי המשיב. גרסתה זו של המערערת לא נסתרה בחקירתה הנגדית ונתמכה אף בעדותו של המשיב, אשר הוא בעל אינטרס מנוגד לאינטרס המערערת ואינו בעל עניין בתיק.

(ג)                  למערערת השגות גם ביחס לקביעת בית משפט קמא כי אינה בת רשות בדירה שכן לא הצליחה להוכיח את ידיעת המשיבה אודות החזקתה הבלעדית בדירה במשך שנים. המערערת מדגישה כי המשיב עזב את הדירה בשנת 1978 ומאז לא שב להתגורר בה. בשנים שחלפו מאז, התגורר המשיב ברמת גן, באריאל ובגבעתיים ויידע את המשיבה בדבר כתובת מגוריו המעודכנת לצורך קבלת טיפולים רפואיים וזכויות מאגף השיקום. הוא לא הסתיר מעולם מן המשיבה כי אינו מתגורר בדירה ואף קיבל כחלק מזכויותיו כנכה צה"ל הנחות במיסי רכישת בית שקנה באריאל. המערערת מציינת כי הימנעות המשיבה מהעדת נציגת אגף השיקום הגב' ורמוט, ועדות העד וילנר כי אגף השיקום במשיבה ידע על עזיבת המשיב את הדירה, מאיינות את מסקנת בית המשפט כי לא הוכח שהמשיבה ידעה על החזקתה בדירה.

(ד)                 המערערת מוסיפה כי הואיל והוכחה זכותה כשוכרת בדירה לא היה מקום לדון בזכויותה כבת רשות. לחלופין, טוענת היא כי הרשות שניתנה לה אינה הדירה והיא קיימת כל עוד משולמים דמי השכירות.

(ה)                השגות נוספות של המערערת מכוונת כנגד העדר התייחסות בפסק דינו של בית משפט קמא לשאלת מהימנות העדים ולטענות המערערת בדבר הזדהות החזקות, ויתורה של המשיבה והשתהותה בהגשת התביעה והצורך להחיל בנסיבות העניין את עקרונות השליחות בחיי השיתוף של בני זוג.

4.                    טענות המשיבה